08年工业地产仍是黑马

近日，高力国际发布的《2007年房地产市场回顾》显示，2007年上海主要工业区工业地产空置率探至历史低值，为2.4%；工业地产租金同比上涨12.1%，达到每天每平方米0.87元(0.11元美元)。2007年上海工业用地的售价达到每平米人民币3777元(比2006年同期增长6.9%)。另有数据显示，在房地产四种主要物业公寓的平均收益率最高，写字楼的收益率是最好的，工业地产收益率略高于零售物业。

工业地产的毛收益率保持在8-10%，这是高力国际对工业地产2008年房地产市场前景的预测。我们从数据中不难发现，工业地产不再是房地产市场的边缘客了。它吸引着越来越多的投资机构和房地产企业加入了工业地产的游戏圈。有数据统计，2007年下半年，在北京约15.6万平方米的标准化工业物业投入市场，总存量达到119万平方米，仅半年新增供应中标准化仓库面积达到了9.6万平方米。随着08年奥运会临近，业界普遍认为将会使物流业得到迅猛发展。而在过去几年中，一些国际工业地产巨头已经纷纷进入北京。如普洛斯已经完成在空港物流园和通州物流园的投资等。

有因必有果。当工业地产租金整体上扬时，我们看到的是工业地产项目的空置率不断下降。而且尽管是后进之辈，工业地产却有不同于其他几种物业的优势，就是进驻企业的稳定性和收益的长期性。目前工业地产的回报周期一般在8-10年。联东集团营销策划中心总监赵锦明认为，工业地产项目其实是某产业链的集纳器，当产业链完成后将反哺工业地产项目。当某区域的生产企业集聚时，会形成规模有了强大的市场竞争力。如在宁波某工业园区，都是铸塑机的生产企业，形成了很大的产业规模，项目本身也不必去担心空置和收益问题了。

物业税或成工业地产的"灭顶之灾"

俗话讲，"祸"从天降。正当工业地产磨刀霍霍之际，北京地税局局长王纪平不久前在北京"两会"上透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税"空转实"的申请，最快08年6月份北京将开征物业税。此次上报的物业税开征方案暂时只涉及工业企业、写字楼等灾难内的商业地产，物业税的税率为每年征收物业评估价值的0.8%-1.4%。

一时间业界人士感到出乎意料。戴德梁行华北区董事张家鹏认为，目前北京的工业地产还处于起步阶段，北京并没有几家专业从事工业地产开发的房地产企业，如果针对工业企业开征物业税，很可能将给刚刚起步的工业地产带来"灭顶之灾"。

同时，北京市国土资源局关于工业土地招拍挂的细则，预计将于今年内出台，该细则将明确规定北京市工业用地的招拍挂流程，并明确各园区工业用地招拍挂的最低价格，以增强市场透明度，进一步规范市场。随着细则的出台，北京市工业用地价格预计将出现一定的上涨，而一系列针对工业地产的新政策出台也或将给尚不成熟的工业地产带来严重的打击。

不过也有相关人士表示乐观，认为目前世界500强跨国公司有400家在中国落户，在2006年就有700亿美元的境外产业资本资金流入中国。随着越来越多是企业进入中国，"世界工厂"已经成为事实。在中国经济整体利好，且保持平稳快速的发展，更多的内外资企业，不断地进行企业扩张，而扩张的同时就是设立厂房和研发中心。在强烈的需求作用下，工业地产的崛起是必然的。